INTRODUCTIE
De vraag blijft groot, maar realisatie is niet meer vanzelfsprekend
De Nederlandse bouw- en vastgoedsector bevindt zich in een fase van gematigde groei, maar ook toenemende complexiteit. De vraag naar woningen, infrastructuur en verduurzaming blijft hoog, terwijl externe factoren zoals geopolitiek, beleid en kostenontwikkeling de realisatie onder druk zetten.
In dit rapport wordt inzicht gegeven in de samenhang tussen deze ontwikkelingen, met bijzondere aandacht voor netcongestie als overkoepelend knelpunt. Wat aanvankelijk een technisch vraagstuk was, is uitgegroeid tot een bepalende randvoorwaarde voor de haalbaarheid, fasering en planning van projecten in de gehele sector.
Hiermee verschuift de dynamiek in de markt fundamenteel. Niet alleen vraag en kosten, maar in toenemende mate ook de beschikbaarheid van energie‑infrastructuur bepaalt het tempo en de richting van bouw- en vastgoedontwikkeling.
Hot Topic
Netcongestie: een structureel knelpunt voor de bouwsector
Netcongestie is in de afgelopen jaren uitgegroeid tot een structureel knelpunt dat de gehele bouw‑ en vastgoedsector raakt. Waar het aanvankelijk vooral werd gezien als een technisch vraagstuk binnen de energiesector, is het inmiddels een bepalende randvoorwaarde geworden voor de haalbaarheid, fasering en planning van bouwprojecten in vrijwel alle regio’s van Nederland. De vraag naar elektriciteit groeit structureel door de elektrificatie van wonen, mobiliteit en industrie, en door de snelle toename van energie‑intensieve functies zoals datacenters. Het CBS laat zien dat het totale elektriciteitsverbruik in Nederland in 2024 opnieuw is toegenomen, met name binnen de sectoren transport, dienstverlening en informatie‑ en communicatietechnologie. Deze groei legt een druk op het elektriciteitsnet die het huidige systeem onvoldoende kan opvangen.
Wat wij in de praktijk zien, is dat deze brede problematiek zich op verschillende manieren voordoet binnen onze vier kernsegmenten:
- Binnen Real Estate leidt netcongestie ertoe dat woningbouw‑ en utiliteitsprojecten niet of slechts gefaseerd kunnen worden aangesloten, waardoor oplevering en ingebruikname vertragen. Zelfs relatief beperkte maatregelen, zoals het aanbrengen van laadvoorzieningen of warmtepompen in bestaande gebouwen, blijken op veel locaties niet vanzelfsprekend. Dit beeld sluit aan bij signalen van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland en Netbeheer Nederland, waaruit blijkt dat nieuwe of verzwaarde aansluitingen in toenemende mate op wachtlijsten terechtkomen.
- Binnen Infrastructure vertaalt netcongestie zich naar toenemende complexiteit bij de realisatie van nieuwe infrastructuur. Elektrificatie van openbaar vervoer, tunnels, bruggen en weginstallaties, in combinatie met de toenemende uitrol van laadinfrastructuur voor elektrische mobiliteit, vraagt om betrouwbare en tijdige netaansluitingen. Daarbij komt dat netbeheerders kampen met lange doorlooptijden en schaarste aan technisch personeel, waardoor afstemming en uitvoering verder onder druk komen te staan.
- Voor Energy & Natural Resources vormt netcongestie een directe rem op de energietransitie. De groei van hernieuwbare energie, met name zon en wind, leidt in meerdere regio’s tot invoedingscongestie, waardoor opgewekte elektriciteit niet altijd kan worden teruggeleverd aan het net. Volgens onderzoek in opdracht van de Rijksoverheid belemmert dit investeringen in duurzame energie en vertraagt het de verduurzaming van bedrijven en industrie.
- Binnen Data Centres is het knelpunt nog explicieter zichtbaar. Datacenters kennen een zeer hoge en continue elektriciteitsvraag en leggen daarmee een zware belasting op het energiesysteem. RaboResearch concludeert dat de groei van datacenters, mede door de opkomst van AI, het elektriciteitsnet verder onder druk zet, terwijl uitbreiding en nieuwe vestigingen vaak stuiten op beperkte netcapaciteit en ruimtelijke randvoorwaarden.
De impact van netcongestie reikt daarmee verder dan individuele projecten. Uit een maatschappelijke kostenanalyse blijkt dat netcongestie leidt tot niet gerealiseerde economische groei, uitgestelde investeringen en een vertraging van de energietransitie. De jaarlijkse maatschappelijke kosten lopen daarbij in de orde van grootte van meerdere miljarden euro’s.
Tegelijkertijd wordt fors geïnvesteerd in de uitbreiding van het elektriciteitsnet. Netbeheer Nederland verwacht dat netbeheerders vanaf 2025 gezamenlijk circa €8 miljard per jaar investeren in netverzwaring en ‑uitbreiding. Deze investeringen zijn noodzakelijk, maar kennen lange doorlooptijden en zijn afhankelijk van vergunningverlening, beschikbaarheid van technisch personeel en ruimtelijke inpassing. Daardoor blijft de mismatch tussen vraag en beschikbare netcapaciteit de komende jaren een bepalende factor voor projectontwikkeling.
Vooruitkijkend is duidelijk dat netcongestie geen tijdelijk fenomeen is, maar een structurele randvoorwaarde voor groei in de bouwsector. Dit vraagt om een andere manier van plannen en ontwikkelen, waarbij de beschikbaarheid van energie‑infrastructuur vroegtijdig wordt meegenomen in strategische besluitvorming. Daarmee verschuift het gesprek van incidenten naar structurele keuzes, en ontstaat ruimte voor realistische planning binnen een blijvend beperkt energiesysteem.
