Economische situatie
De markt blijft in beweging onder druk van geopolitiek en capaciteitstekorten
Aanhoudende geopolitieke spanningen, met name in het Midden-Oosten en Oekraïne, zorgen voor volatiliteit op energie- en grondstoffenmarkten, wat doorwerkt in kosten, beschikbaarheid en investeringszekerheid.
Tegelijkertijd staat Nederland voor een omvangrijke binnenlandse opgave, gedreven door ambitieuze woningbouwdoelstellingen, infrastructurele investeringen en de energietransitie. Hoewel de vraag naar vastgoed sterk blijft, wordt de realisatie in toenemende mate beperkt door structurele knelpunten, met name netcongestie en capaciteitstekorten.
Hierdoor verschuift de marktdynamiek van vraag gedreven groei naar een situatie waarin beschikbaarheid van infrastructuur en uitvoeringscapaciteit leidend is. Dit rapport analyseert deze ontwikkelingen en de implicaties voor marktpartijen en investeringsbeslissingen.
Geopolitieke situatie
De internationale geopolitieke situatie blijft gespannen door de aanhoudende conflicten in het Midden-Oosten en de voortgaande oorlog in Oekraïne. Escalaties in het Midden-Oosten, waaronder de oorlogssituatie rond Iran, zorgen voor verstoringen op de mondiale olie‑ en gasmarkten. Deze verstoringen leiden tot opwaartse druk op energieprijzen en dragen bij aan verhoogde spanningen in Europa.
De Straat van Hormuz speelt hierin een belangrijke rol als essentiële doorvoerroute voor mondiale energiestromen. Beperkingen of een tijdelijke afsluiting van deze route kunnen resulteren in hogere energieprijzen en langere levertijden als gevolg van verstoringen in logistieke ketens. Daarnaast zijn energie‑intensieve grondstoffen en metalen bijzonder gevoelig voor geopolitieke schokken, aangezien hun productie en beschikbaarheid sterk samenhangen met stabiele energiemarkten.
Europa blijft in aanzienlijke mate afhankelijk van energie‑import uit landen met verhoogde geopolitieke risico’s. Deze afhankelijkheid vergroot de kwetsbaarheid van de Europese economie voor internationale spanningen. Tegelijkertijd duurt de oorlog in Oekraïne voort en is deze steeds meer verweven geraakt met bredere geopolitieke ontwikkelingen, wat bijdraagt aan aanhoudende onzekerheid op mondiale energie‑ en grondstoffenmarkten.
Nederlandse politieke situatie
Sinds 23 februari 2026 wordt Nederland bestuurd door het kabinet‑Jetten, een minderheidskabinet van D66, VVD en CDA. Het ontbreken van een parlementaire meerderheid vergroot de onzekerheid rond besluitvorming, maar de beleidsagenda is duidelijk gericht op het wegnemen van structurele knelpunten voor economische groei en vastgoedontwikkeling.
Woningmarkt
De woningmarkt staat daarbij centraal. Het kabinet hanteert een jaarlijkse bouwdoelstelling van circa 100.000 woningen, waarmee in de periode 2024–2030 meer dan 800.000 woningen gerealiseerd moeten worden om het woningtekort substantieel terug te dringen. Het Rijk neemt regie door minimaal dertig grootschalige woningbouwlocaties van nationaal belang aan te wijzen, wat kansen creëert voor grootschalige gebiedsontwikkelingen. Tegelijkertijd wordt ingezet op versnelling van vergunningprocedures en het stimuleren van industriële bouwmethoden, zoals prefab en modulaire concepten, om de doorlooptijd en bouwkosten te beperken. Een belangrijke beperkende factor blijft de capaciteit van het elektriciteitsnet; netcongestie vormt in toenemende mate een risico voor zowel woningbouw als commercieel vastgoed.
Infrastructuur
In het verlengde van de woningbouwambities positioneert de coalitie infrastructuur expliciet als randvoorwaarde voor ruimtelijke en economische ontwikkeling. De focus ligt sterker dan in voorgaande kabinetsperiodes op investeringen die direct samenhangen met woningbouwlocaties. In dat kader worden zeventien eerder gepauzeerde infrastructuurprojecten herstart en wordt in de periode 2025–2026 circa € 2,5 miljard geïnvesteerd in bereikbaarheid, waaronder wegen, tunnels, fietsinfrastructuur en stedelijke hoogwaardige ov‑verbindingen. Grote, langlopende projecten zoals het Zuidasdok blijven essentieel voor de internationale en regionale bereikbaarheid van economische kerngebieden. Daarnaast blijft de Lelylijn op de beleidsagenda als strategische verbinding voor Noord‑Nederland.
Energie en duurzaamheid
Op het gebied van energie en duurzaamheid kiest het kabinet voor een verdere opschaling van de productiecapaciteit en infrastructuur. Plannen voor vier nieuwe kerncentrales, uitbreiding van windenergie en forse investeringen in het elektriciteitsnet moeten de leveringszekerheid en verduurzaming van de economie ondersteunen. Voor de vastgoed- en bouwsector vertaalt dit zich in een dubbele transitieopgave: enerzijds het versneld opschalen van productie om aan de woningbouwdoelstellingen te voldoen, en anderzijds het voldoen aan strengere eisen op het gebied van duurzaamheid, energieprestaties en stikstof. De mate waarin knelpunten rond netcongestie, vergunningverlening en capaciteit in de bouwsector worden opgelost, zal bepalend zijn voor het realisatietempo en daarmee voor de investeringskansen in de Nederlandse vastgoedmarkt.
Marktontwikkeling netcongestie
De Nederlandse bouw- en vastgoedmarkt laat richting 2026 een beeld zien van voorzichtig herstel binnen een gematigde economische groei. Ondernemers in de bouwnijverheid verwachten een toename van omzet en activiteiten, wat wijst op aanhoudende vraag, met name vanuit woningbouw en verduurzaming. Tegelijkertijd verloopt dit herstel geleidelijk en blijft het gevoelig voor externe onzekerheden, zoals geopolitieke spanningen en energieprijzen, die de investeringsbereidheid en kostenstructuur beïnvloeden.
De vertaling van deze vraag naar daadwerkelijke realisatie staat echter onder druk door structurele knelpunten, waarbij netcongestie steeds dominanter wordt. In meerdere regio’s vormt de beperkte beschikbaarheid van elektriciteitscapaciteit een direct risico voor de voortgang van woningbouw en economische ontwikkeling, met vertragingen of stilstand van projecten als gevolg. Hiermee verschuift de marktlogica: naast vraag, financiering en locatie wordt ook toegang tot energie‑infrastructuur een bepalende factor voor haalbaarheid en planning van projecten.
Op macroniveau betekent dit dat de bouwsector zich ontwikkelt binnen een spanningsveld tussen hoge vraag en beperkte uitvoeringscapaciteit. Netcongestie beperkt investeringen en groei, doordat bedrijven zich minder vaak kunnen vestigen of uitbreiden wanneer netcapaciteit ontbreekt. Hiermee wordt energie‑infrastructuur een kritische productiefactor binnen de marktontwikkeling en verschuift de dynamiek van vraaggedreven groei naar capaciteit‑gedreven ontwikkeling, waarbij toegang tot het elektriciteitsnet in toenemende mate bepalend is voor tempo, locatie en rendabiliteit van projecten.
